六大关键词展望房地产未来趋势
持续的优化政策为各地楼市打开了空间和想象，包括放松“五限”、金融监管“防爆雷”、推进现房销售等
今年，房地产市场政策的转型点出现在7月24日，中央政治局会议明确提出，“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。
此后，持续的优化政策为各地楼市打开了空间和想象，包括土地市场重回价高者得、放松“五限”、推进现房销售的模式、金融监管“防爆雷”、商品房鼓励“优质优价”等。在优化需求端购房政策、支持房企融资、增加保障性住房建设等方面频繁表态和落地具体举措，对外释放积极信号。
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未来，10万亿级的房地产市场如何重回正轨？房地产企业将遭遇的风险如何化解？如何解决“保交楼”这一难题？从土地市场到商品房、保障房，又将迎来怎样的变化？
超90条
2023年9月，各地政策出台频次超90条，为2022年四季度以来最高数量，多地取消限购、限售等政策。
72%
9月12日，住房和城乡建设部表示，今年全国筹集建设保障性租赁住房204万套(间)的任务目前已完成72%，各地筹集建设进度不断加快。
20%
据上海易居房地产研究院统计数据显示，当前全国现房销售规模占比约为14%。到2028年，全国现房销售规模占比有望达到20%。
2.6亿平方米
据中指研究院统计数据显示，今年1-10月，全国300城住宅用地成交面积2.6亿平方米，同比下降35.4%；土地出让金1.8万亿元，同比下降25.3%。
关键词1
多城土地市场重回“价高者得”
2023年以来，全国土地市场情绪偏弱，房企普遍谨慎拿地，10月，全国土地缩量态势仍较明显。根据中指研究院统计数据显示，今年1-10月，全国300城住宅用地推出3.8亿平方米，同比下降31.8%，绝对规模为近十年同期最低位；成交面积2.6亿平方米，同比下降35.4%；土地出让金1.8万亿元，同比下降25.3%。
在土拍热度方面，仅有少部分城市或区域保持一定热度，房企投资聚焦核心优质地块，市场分化进一步加剧。其中，10月，上海、北京、成都等核心区地块受企业关注度高，部分地块触顶摇号，其余区域地块多以底价成交；无锡、武汉、南京土拍的低温情绪尚未好转，多数地块均以底价成交。
值得关注的是，据媒体报道，今年9月底，自然资源部已向各省份自然资源主管部门下发文件，内容包含“建议取消土地拍卖中的地价限制”“建议取消远郊区容积率1.0限制”等。随后，成都、济南、厦门、青岛、南京、苏州等纷纷发布公告，对此前的土拍规则进行调整，均提出部分地块将不再限制土地出让上限价格。10月30日，济南成交的10宗土地中，有3宗地块溢价率均超50%。11月2日，合肥成交的5宗地块中，有2宗地块溢价率均超30%。
从目前来看，在多地土拍市场低位运行的情形下，土拍规则调整，特别是不再限制地价、恢复“价高者得”正成为新趋势。对此，镜鉴咨询创始人张宏伟表示，在部委政策已经明确可以取消最高土地限价政策之后，后续可能也会有更多城市调整土地出让规则。
中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，取消地价上限的政策对于地方政府是增收入、降风险、城市板块分化加剧；对于房企是降利润、凭本事；对于购房群体则是促改善、稳房价、稳预期。
“热点城市的核心地块热度或升温，但高价地恐难频现。在核心城市，中小房企资金面多数承压，拿地压力加大；而央企、国企资金实力相对较好，对优质地块的参拍力度、拿地机会或加大。”张凯说。
中指研究院市场研究总监陈文静指出，地价上限取消后，优质地块土拍热度升温，但分化仍在。从短期来看，土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度，核心城市在政策带动下，销售市场活跃度提升后，土拍情绪有望进一步提升。
关键词2
“五限”逐渐放松
2017年，为了让房子回归到“住”的属性，从中央到地方，对房地产市场的流动性采取“封仓”的措施。以限购、限贷、限价、限售、限商为主的“五限”政策相继出台，为楼市加上“紧箍咒”。
不过，自2022年起，受到楼市下行的影响，“五限”逐渐松绑。从目前来看，限制性政策已从三四线城市到二线城市，再到二线热点城市以及一线城市呈现逐渐放松的趋势。
比如，去年3月，郑州出台“郑19条”，取消“认房又认贷”，成为全国第一个放松限贷和限购的城市。随后，哈尔滨宣布放松新房限售，打响了全国放松限售“第一枪”。3月底，福州也放松限购。
今年10月，上海金山区针对人才定向松绑限购，符合条件的非沪籍人才可在该区的限定区域买房。而在此之前，广州也将外地人购房社保年限从5年降至2年，同时解除了部分区域的限购政策。
陈文静表示，自今年7月24日举行的中央政治局会议为房地产业定调后，各主管部门陆续落地具体举措，各地也根据自身市场情况跟进落实。在需求端，住建部、央行、金融监管总局下发通知，将首套住房“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱；央行、金融监管总局再下发通知，下调首套、二套住房贷款首付比例下限，并下调二套房贷利率加点下限。与此同时，各地快速跟进执行。2023年9月，各地政策出台频次超90条，为2022年四季度以来最高数量，多地取消限购、限售等政策。
整体来看，陈文静指出，当前全国多数城市政策已基本放开，仅剩核心城市存在限制性政策。从政策效果来看，多项政策落地对市场活跃度产生积极影响，但带动效果的持续性偏弱，短期需求端政策仍有进一步优化的空间，如进一步降低居民购房成本，下调核心城市首套、二套住房首付比例，降低交易税费，调整北京、上海普宅认定标准。
关键词3
发展保障性住房
8月25日，国务院常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》(“14号文”)。“14号文”提出了保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则，具体执行办法由各地制定。目前，这一文件已传达到各城市人民政府、各部委直属机构，进入执行落地期。
具体来看，“14号文”明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。
值得关注的是，“14号文”要求各地做好政策衔接，协调好保障性住房与公租房、保障性租赁住房和商品房之间的关系。保障房是住房供给体系的重要组成部分，文件充分强调了保障房的地位，未来保障房建设将更受重视。
由此，业内人士预计，未来保障性住房建设开发节奏会进一步加快，推进保障性住房发展的新模式将是下一轮房地产周期的重要举措。
其中，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，我国已建立了公租房、保障性租赁住房和共有产权住房“三位一体”的住房制度。新的保障性住房属于配售型住房，要与前述“三位一体”的住房制度做好衔接。
